Jährlich werden in Österreich große Vermögen vererbt. Oft gehört auch eine Immobilie wie ein Grundstück dazu. Wie bei einem Haus stellt sich auch bei einem unbebauten Grundstück die Frage: „Was soll damit geschehen?“ 

Grundstück geerbt: Was Sie bei einer Immobilienerbschaft beachten sollten

Erbschaft & Schenkung von Grundstücken: Grundsätzlich steuerfrei, aber …
Grundsätzlich gibt es seit dem Jahr 2008 in Österreich keine Erbschaftssteuer mehr, dh. Erben kostet nichts. Das gilt auch im Falle einer Liegenschaft: Für das Erbe eines Grundstücks oder eines Hauses per se fällt keine Erbschaftssteuer an. Allerdings ist weiterhin bei jeder Übertragung von Grundstücken – entgeltlich (Verkauf, Tausch) oder unentgeltlich (Schenkung, Erbschaft) – die so genannte Grunderwerbsteuer und im Falle der Einverleibung im Grundbuch die gerichtliche Eintragungsgebühr zu entrichten. 

Bemessungsgrundlage: Grundstückswert
Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer im Erbfall wird seit dem 1. Jänner 2016 immer (also auch bei Vererbung innerhalb der Familie) der Grundstückswert (entspricht dem Verkehrswert) herangezogen. Nur bei Grundstücken in der Land- und Forstwirtschaft wird wegen der im Jahr 2015 eingeführten neuen Einheitswerte an der bisherigen Regelung festgehalten und die Steuerschuld anhand der Einheitswerte berechnet.

Berechnungsmethoden des Grundstückswerts - Berechnet wird der relevante Grundstückswert auf eine von drei möglichen Arten:

• Pauschalwertmodell 
• Immobilienpreisspiegel (der Wert des Grundstücks wird mit Hilfe eines „geeignetes Immobilienspiegels“ ermittelt, wobei seit 1.1.2017 die Liste der Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria heranzuziehen ist. 
• Nachweis eines geringeren gemeinen Wertes als die nach den ersten beiden Methoden ermittelten Werte 

Diese drei Möglichkeiten sind rechtlich völlig gleichwertig und es kann für jedes Grundstück frei gewählt werden, welches Verfahren angewendet werden soll.
Für eine erste Einschätzung über den Wert des Grundstücks – und damit der Bemessungsgrundlage der Steuerschuld, die auf einen zukommt – eignet sich der Online-Grundstückswertrechner des österreichischen Finanzministeriums, der auf dem Pauschalwertmodell basiert: https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/

Höhe der Grunderwerbsteuer: Staffelung je nach Wert des Grundstücks
Ausgehend von der jeweils relevanten Bemessungsgrundlage beträgt die Grunderwerbsteuer bei Erbschaft gestaffelt

• für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent,
• für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent,
• darüber hinaus 3,5 Prozent des Grundstückswertes.

Grundstück geerbt: Was kostet der Verkauf?
Sollten Sie jedoch beschließen, das Grundstück das Sie geerbt haben, zu verkaufen, dann wird neben der Grunderwerbsteuer eine weitere Steuer relevant, nämlich die Immobilienertragsteuer gemäß § 30 Einkommenssteuergesetz (EStG). Diese gibt es in Österreich seit April 2012 und besteuert den Veräußerungsgewinn einer Immobilie, also grundsätzlich den Differenzbetrag zwischen den Anschaffungskosten einerseits und dem Verkaufserlös andererseits. Da bei einer Erbschaft allerdings keine Anschaffungskosten angefallen sind, wird für die Berechnung der Immobilienertragsteuer in so einem Fall darauf abgestellt, wann und zu welchem Preis die Immobilie zuletzt entgeltlich übertragen wurde:

• Hat der Erblasser – also etwa ein Elternteil – das Grundstück vor dem 31. März 2002 entgeltlich angeschafft, liegt ein so genannter „Altfall“ bzw. ein „Alt-Grundstück“ vor und es werden gesetzlich  4,2 Prozent des Verkaufspreises an Immobilienertragssteuer fällig
• Anders ist es, wenn das Grundstück vom Erblasser nach dem 31. März 2002 erworben wurde. Hier beträgt die Steuer 30 Prozent des tatsächlichen Veräußerungsgewinns, der sich aus der Differenz zwischen den (damaligen) tatsächlichen Anschaffungskosten (die noch vom Erblasser getätigt wurden) und dem jetzigen Verkaufserlös ergibt.

Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer gibt es nur für Liegenschaften, die dem Veräußerer (also dem Erben) als Hauptwohnsitz gedient haben und nach der Erbschaft verkauft werden.

Noch eine Gebühr: Die Eintragung ins Grundbuch
Abgesehen von den Steuern ist bei der Erbschaft eines Grundstücks als weitere Gebühr die Eintragung ins Grundbuch zu zahlen. Diese wird zu einem späteren Zeitpunkt fällig – also nicht mit Einantwortung, sondern eben mit Verbücherung – und beträgt grundsätzlich 1,1 Prozent vom Verkehrswert der Liegenschaft. Achtung: Spätestens ein Jahr nach der Einantwortung muss die Eintragung ins Grundbuch erfolgen, sonst hat sie der zuständige Notar von Amts wegen zu beantragen.

Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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