Jeder Grundstücks- und Immobilienbesitzer sowie Kaufinteressent kennt es: das Grundbuch. Doch nicht jeder ist mit den Details vertraut. Was beinhaltet das Grundbuch genau? Wofür wird es genutzt?

Im Grundbuch wird der Besitzer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks eingetragen. Der Grundbucheintrag dient daher als Eigentumsnachweis. Aber auch Lasten und andere Rechte und Beschränkungen werden darin vermerkt. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt des in der Region zuständigen Bezirksgerichtes geführt. Alles, was im Grundbuch steht, ist öffentlich beglaubigt und damit rechtlich wirksam. Die Eintragung im Grundbuch wird in der Regel vom Notar veranlasst. Die Kosten für die Eintragung trägt der Käufer.

Wie das Grundbuch aufgebaut ist
Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Ur­kund­en­samm­lung, wobei für jede Katastralgemeinde (KG) ein eigenes Haupt­buch und eine eigene Urkundensammlung geführt werden. Im Haupt­buch ist jede Liegenschaft mit einer eigenen Nummer („Ein­lage­zahl“) bezeichnet, zB Einlagezahl 2229. Eine Liegenschaft wird daher oft auch als „Grundbuchseinlage“ (oder „Grundbuchskörper“) be­zeich­net.

Die nach Kalenderjahren geordnete Urkundensammlung enthält alle Ur­kund­en (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Einantwortung im Erbfall, Dar­lehens­ver­trag, etc.),auf Grund deren eine Grundbuchseintragung vor­ge­nom­men wurde.

Jede Grundbuchseinlage (für jede Liegenschaft) besteht aus drei Blättern, dem A-, dem B- und dem C-Blatt.

Das A-Blatt (Gutsbestandsblatt)
Es besteht aus zwei Teilen: Im A-1-Blatt sind die Grundstücksnummern, die Benützungsart, die Fläche und die Liegenschaftsadresse angeführt. Das A-2-Blatt enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte (zB das Recht des Zugangs zur Liegenschaft über ein Nachbargrundstück) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Auch Veränderungen im Grund­buchs­körper durch Zu- oder Abschreibungen werden hier eingetragen.

Das B-Blatt (Eigentumsblatt)
Dort ist der Eigentümer der Liegenschaft vermerkt. Gibt es mehrere Eigen­tüm­er, so sind alle Eigentümer der Liegenschaft mit der Höhe ihres jeweiligen Eigen­tums­an­teils im B-Blatt eingetragen. Außerdem ist zu entnehmen, wann und auf Grund welcher Urkunde das Eigentumsrecht erworben wurde.

Das C-Blatt (Lastenblatt)
Es enthält die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Be­last­ung­en (zB Pfandrechte von Banken, Veräußerungs- oder Be­last­ungs­ver­bote, Vor- oder Wiederkaufsrechte, Dienstbarkeiten usw.). Die Belastungen sind den konkreten Eigentumsanteilen, die sie betreffen, zugeordnet. Sie be­last­en den jeweiligen Eigentümer des betreffenden Liegenschaftsanteils und geh­en mit der Eigentumsübertragung auf den neuen Eigentümer über, sofern keine Lastenfreistellung durchgeführt wird.

Die im Grundbuch eingetragene Höhe eines Pfandrechts sagt aber nichts über die konkrete Höhe der aktuell noch aushaftenden Verbindlichkeiten! Wenn ein Pfandrecht eingetragen ist, kann die Schuld schon fast zur Gänze (oder über­haupt ganz) getilgt sein; es kann aber auch sein, dass die aktuelle Schuld das eingetragene Pfandrecht übersteigt (wenn es zu einem längeren Zahl­ungs­ver­zug gekommen ist). Normalerweise gilt im Grundbuch das Prinzip: wer zuerst kommt, hat das stärkere Recht. Ein Pfandrecht, das an erste Stelle ein­ge­trag­en ist, ist für den Gläubiger besser abgesichert, als eines an zweiter oder sonst weiterer Stelle.

Änderungen im Grundbuch

Grundbuchseintragungen können nur auf Grund schriftlicher Urkunden (z.B. Kauf­ver­trag, Wohnungseigentumsvertrag, Darlehensvertrag, Heiratsurkunde) er­folg­en. Diese Urkunden werden durchnummeriert in der nach Jahren ge­ordnet­en Urkundensammlung aufbewahrt, die beim zuständigen Be­zirks­ge­richt öffentlich zugänglich ist.Jede Änderung oder Löschung muss beantragt werden und erfolgt nur dann, wenn der Eigentümer einwilligt. Liegt vom Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer vor, kann eine Auflassung oder eine Eigentumsübertragung nicht erfolgen. Passieren Fehler bei der Eintragung, kann dagegen mit einer Beschwerde vorgegangen werden.

Tagebuchzahlen/Urkundensammlung
Die Tage­buch­zahl  zB 2525/2022 nennt die Nummer und das Jahr der Urkunde, auf die sich die nachfolgende Eintragung bezieht. Dadurch ist es möglich in der Urkundensammlung des Grund­buchsgerichts in die betreffende Urkunde (Kaufvertrag, Wohnungseigen­tums­ver­trag, Darlehensvertrag, etc.) Einsicht zu nehmen.

Steht etwa im Grundbuchsauszug beim Eigentümer der Liegenschaft die Zeile „2525/2022 Kaufvertrag 2022-03-22 Eigentumsrecht“, kann man den Kauf­ver­trag vom 22.03.2000, mit welchem dem jetzigen Eigentümer das Eigen­tums­recht eingeräumt wurde, in der Urkundensammlung das Jahres 2022 unter der Tagebuchzahl 1099 finden und einsehen. Es gibt drei Arten von Grundbuchseintragungen: Einverleibung, Vormerkung und Anmerkung:

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Hinweise

In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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