Jeder Grundstücks- und Immobilienbesitzer sowie Kaufinteressent kennt es: das Grundbuch. Doch nicht jeder ist mit den Details vertraut. Was beinhaltet das Grundbuch genau? Wofür wird es genutzt?
Im Grundbuch wird der Besitzer eines bebauten oder unbebauten Grundstücks eingetragen. Der Grundbucheintrag dient daher als Eigentumsnachweis. Aber auch Lasten und andere Rechte und Beschränkungen werden darin vermerkt. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt des in der Region zuständigen Bezirksgerichtes geführt. Alles, was im Grundbuch steht, ist öffentlich beglaubigt und damit rechtlich wirksam. Die Eintragung im Grundbuch wird in der Regel vom Notar veranlasst. Die Kosten für die Eintragung trägt der Käufer.
Wie das Grundbuch aufgebaut ist
Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung, wobei für jede Katastralgemeinde (KG) ein eigenes Hauptbuch und eine eigene Urkundensammlung geführt werden. Im Hauptbuch ist jede Liegenschaft mit einer eigenen Nummer („Einlagezahl“) bezeichnet, zB Einlagezahl 2229. Eine Liegenschaft wird daher oft auch als „Grundbuchseinlage“ (oder „Grundbuchskörper“) bezeichnet.
Die nach Kalenderjahren geordnete Urkundensammlung enthält alle Urkunden (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Einantwortung im Erbfall, Darlehensvertrag, etc.),auf Grund deren eine Grundbuchseintragung vorgenommen wurde.
Jede Grundbuchseinlage (für jede Liegenschaft) besteht aus drei Blättern, dem A-, dem B- und dem C-Blatt.
Das A-Blatt (Gutsbestandsblatt)
Es besteht aus zwei Teilen: Im A-1-Blatt sind die Grundstücksnummern, die Benützungsart, die Fläche und die Liegenschaftsadresse angeführt. Das A-2-Blatt enthält die mit dem Eigentum an der Liegenschaft verbundenen Rechte (zB das Recht des Zugangs zur Liegenschaft über ein Nachbargrundstück) oder öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Auch Veränderungen im Grundbuchskörper durch Zu- oder Abschreibungen werden hier eingetragen.
Das B-Blatt (Eigentumsblatt)
Dort ist der Eigentümer der Liegenschaft vermerkt. Gibt es mehrere Eigentümer, so sind alle Eigentümer der Liegenschaft mit der Höhe ihres jeweiligen Eigentumsanteils im B-Blatt eingetragen. Außerdem ist zu entnehmen, wann und auf Grund welcher Urkunde das Eigentumsrecht erworben wurde.
Das C-Blatt (Lastenblatt)
Es enthält die mit dem Eigentum an den Liegenschaftsanteilen verbundenen Belastungen (zB Pfandrechte von Banken, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Vor- oder Wiederkaufsrechte, Dienstbarkeiten usw.). Die Belastungen sind den konkreten Eigentumsanteilen, die sie betreffen, zugeordnet. Sie belasten den jeweiligen Eigentümer des betreffenden Liegenschaftsanteils und gehen mit der Eigentumsübertragung auf den neuen Eigentümer über, sofern keine Lastenfreistellung durchgeführt wird.
Die im Grundbuch eingetragene Höhe eines Pfandrechts sagt aber nichts über die konkrete Höhe der aktuell noch aushaftenden Verbindlichkeiten! Wenn ein Pfandrecht eingetragen ist, kann die Schuld schon fast zur Gänze (oder überhaupt ganz) getilgt sein; es kann aber auch sein, dass die aktuelle Schuld das eingetragene Pfandrecht übersteigt (wenn es zu einem längeren Zahlungsverzug gekommen ist). Normalerweise gilt im Grundbuch das Prinzip: wer zuerst kommt, hat das stärkere Recht. Ein Pfandrecht, das an erste Stelle eingetragen ist, ist für den Gläubiger besser abgesichert, als eines an zweiter oder sonst weiterer Stelle.
Änderungen im Grundbuch
Grundbuchseintragungen können nur auf Grund schriftlicher Urkunden (z.B. Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Darlehensvertrag, Heiratsurkunde) erfolgen. Diese Urkunden werden durchnummeriert in der nach Jahren geordneten Urkundensammlung aufbewahrt, die beim zuständigen Bezirksgericht öffentlich zugänglich ist.Jede Änderung oder Löschung muss beantragt werden und erfolgt nur dann, wenn der Eigentümer einwilligt. Liegt vom Finanzamt keine Unbedenklichkeitsbescheinigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer vor, kann eine Auflassung oder eine Eigentumsübertragung nicht erfolgen. Passieren Fehler bei der Eintragung, kann dagegen mit einer Beschwerde vorgegangen werden.
Tagebuchzahlen/Urkundensammlung
Die Tagebuchzahl zB 2525/2022 nennt die Nummer und das Jahr der Urkunde, auf die sich die nachfolgende Eintragung bezieht. Dadurch ist es möglich in der Urkundensammlung des Grundbuchsgerichts in die betreffende Urkunde (Kaufvertrag, Wohnungseigentumsvertrag, Darlehensvertrag, etc.) Einsicht zu nehmen.
Steht etwa im Grundbuchsauszug beim Eigentümer der Liegenschaft die Zeile „2525/2022 Kaufvertrag 2022-03-22 Eigentumsrecht“, kann man den Kaufvertrag vom 22.03.2000, mit welchem dem jetzigen Eigentümer das Eigentumsrecht eingeräumt wurde, in der Urkundensammlung das Jahres 2022 unter der Tagebuchzahl 1099 finden und einsehen. Es gibt drei Arten von Grundbuchseintragungen: Einverleibung, Vormerkung und Anmerkung:
Haben Sie Fragen zum Kauf oder Verkauf einer Immobilie? Dann kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern – individuell und persönlich.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
Foto: © N. Theiss/AdobeStock






















































30. Januar 2023
Zahl des Monats Januar: 35 m² - Neues vom Immobilienmarkt in Deutschland






31. Dezember 2022
Video: Wie finanziere ich bei den derzeitigen Marktbedingungen eine Immobilie?


31. Dezember 2022
Video: Warum sich Immobilienvermarktung mit 360-Grad-Besichtigung lohnt






29. Dezember 2022
Video: Scheidung mit Kindern und Immobilie: kennen Sie das Nestmodell? Ein Bericht aus Deutschland






19. Dezember 2022
Der Weihnachtsmann und sein Wunsch nach einer klimafreundlichen Immobilie





19. Dezember 2022
Inflation und gestiegene Zinsen – soll ich mir jetzt eine Immobilie kaufen?


15. Dezember 2022
Wir unterstützen Sie auch im Jahr 2023 beim Suchen und Finden Ihrer Traumimmobilie


13. Dezember 2022
Klimapaket – Das ändert sich für Hauseigentümer - IN ÖSTERREICH NICHT ANWENDBAR






24. November 2022
Video: Home Staging – ein guter erster Eindruck für einen erfolgreicheren Verkauf






















23. Oktober 2022
Video: Die richtige Strategie für den Angebotspreis und den Verkauf Ihrer Immobilie























29. September 2022
Erneuerbaren-Wärme-Gesetz (EWG): ab 2023 keine Gasheizungen in Neubauten


29. September 2022
Inflation und hohe Zinsen – kann ich mir eine Immobilie jetzt leisten?


29. September 2022
Video: Bieterverfahren: So verhandeln Sie den Preis für Ihre Immobilie nach oben




































07. März 2022
Jetzt schon an später denken: damit Sie mit Ihrer neuen Immobilie auch noch im Alter glücklich sind










13. Januar 2022
Video: Immobilie rechtzeitig vererben – Familienstreitigkeiten vermeiden





19. November 2021
Warum Sie auch bei hoher Nachfrage nicht auf ein Exposé verzichten sollten







05. Oktober 2021
Wohnimmobilienpreisanstieg verringert sich – kommt jetzt die Marktwende?










18. August 2021
Innovative Immobilienvermarktung mit dem Besichtigungsroboter SAM in Deutschland




































10. November 2020
Auch bei hoher Nachfrage verkauft eine Immobilie sich nicht von allein








08. September 2020
Immobilienpreise und Nachfrage steigen auch bei unserem Nachbarn Deutschland 2020 weiter



08. September 2020
Residieren statt Resignieren: Was bringt der Umzug in eine Seniorenresidenz?


13. August 2020
Leibrente: Immobilie verkaufen, darin wohnen bleiben und Rente aufbessern








27. Mai 2020
Die Oberösterreichische Wohnbauförderung - Sanierung von Häusern bis zu 3 Wohnungen

27. Mai 2020
Die Oberösterreichische Wohnbauförderung - Kauf eines Reihenhauses oder Doppelhauses














22. April 2020
Kein Stress mit den Nachbarn beim Wohnungsverkauf-IN ÖSTERREICH NICHT ANWENDBAR

































21. April 2020
Warum falsches Zeitmanagement einer der größten Fehler beim Immobilienverkauf ist

21. April 2020
Käufer in Sicht: Warum Sie den anderen Interessenten lieber nicht absagen sollten


21. April 2020
Wenn’s mit der Vermarktung schief geht: Die häufigsten Fehler von Privatverkäufern

21. April 2020
Viele Köche verderben den Brei – Viele Makler auch: Warum Sie lieber einen Alleinauftrag vergeben sollten





21. April 2020
Flyer, Plakate und Co.: Warum Sie beim Immobilienverkauf nicht nur auf Immobilienportale setzen sollten




21. April 2020
„Warum wollen Sie denn verkaufen?“ – Wie Sie souverän auf neugierige Käufer reagieren









21. April 2020
Krebsgefahr: Warum Sie die Radonwerte in Ihrer Immobilie messen lassen sollten






























