Können Vergleichswertverfahren oder Ertragswertverfahren nicht angewendet werden, wird für die Ermittlung des angemessenen Verkaufspreises Ihrer Immobilie das Sachwertverfahren eingesetzt. Das komplexe Verfahren zur Immobilienbewertung wird von unterschiedlichen Faktoren beeinflusst und eignet sich insbesondere bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern.
Das Besondere beim Sachwertverfahren ist der Umstand, dass der Bodenwert getrennt vom Wert der darauf errichteten Immobilie berechnet wird. Während der Bodenwert in der Regel auf Basis des Vergleichswertverfahrens ermittelt wird, sind für die Berechnung des Gebäudewertes gemäß Sachwertverfahren die Herstellungs- beziehungsweise Wiederherstellungskosten des Gebäudes (Sachwert) maßgeblich. Erst aus der Addition beider Werte ergibt sich der abschließende Verkehrswert.
Wird im Sachwertverfahren der Gebäudewert errechnet, fließen neben Faktoren wie Wohnfläche und Bauqualität auch das Vorhandensein und die Beschaffenheit von Außenanlagen wie Garagen, Terrassen und Garten mit in die Analyse ein. Die Methodik stützt sich auf die Baukosten, die entstehen würden, wenn das Gebäude nochmals in dieser Form neu gebaut werden würde. Die Sachverständigen entnehmen diese angenommenen Herstellungskosten speziellen Tabellen. Im Vergleich zu einem freistehenden Einfamilienhaus sind hierbei z. B. die Baukosten eines Reihenmittelhauses im Schnitt pro Quadratmeter geringer angesetzt.
Darauf aufbauend werden Abnutzungsgrad und Restnutzungsdauer der Immobilie abgeleitet. Gemeinhin wird aus Sachverständigensicht bei einer Wohnimmobilie von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren ausgegangen. Pro Jahr, das ein Gebäude auf dem Buckel hat, wird eine Wertminderung von 1,25 Prozent des ermittelten Gebäudewertes abgezogen. Beispiel: Wurden die baulichen Herstellungskosten einer 15 Jahre alten Immobilie mit 170.000 Euro berechnet, dann reduziert sich der Wert um rund 31.900 Euro auf 138.100 Euro. Diesem automatischen Wertverlust kann durch umfassende Sanierung und Modernisierung vorgebeugt werden, sodass etwa auch ein Gründerzeithaus mit zeitgemäßer Heizungsanlage, isolierten Fenstern und Fassaden quasi wieder Neubau-Qualität erreicht.
Abschließend wird beim Sachwertverfahren noch der sogenannte Marktanpassungsfaktor berücksichtigt, der gewährleistet, dass der letztlich angesetzte Wert des Objekts in Relation zu vergleichbaren Immobilien steht. Der Fokus liegt hier auf der Nachfrage: Ein Eigenheim in einer ländlichen, strukturschwachen Region wird einen geringeren Verkehrswert haben als die gleiche Wohneinheit im Villenviertel einer begehrten Metropole.
Sie möchten mehr über die Vorteile des Sachwertverfahrens erfahren? Wir beraten Sie umfassend und unverbindlich.
Foto: © urfinguss/Depositphotos.com



















24. Februar 2022
Jetzt schon an später denken: damit Sie mit Ihrer neuen Immobilie auch noch im Alter glücklich sind









23. Dezember 2021
Wie errechnet man die Wohnfläche einer Immobilie ohne Haftungsrisiken?

17. Dezember 2021
Video: Immobilie rechtzeitig vererben – Familienstreitigkeiten vermeiden





18. November 2021
Warum Sie auch bei hoher Nachfrage nicht auf ein Exposé verzichten sollten











02. September 2021
Wohnimmobilienpreisanstieg verringert sich – kommt jetzt die Marktwende?






22. Juli 2021
Innovative Immobilienvermarktung mit dem Besichtigungsroboter SAM in Deutschland












































28. August 2020
Residieren statt Resignieren: Was bringt der Umzug in eine Seniorenresidenz?



07. August 2020
Leibrente: Immobilie verkaufen, darin wohnen bleiben und Rente aufbessern


24. Juli 2020
Immobilienpreise und Nachfrage steigen auch bei unserem Nachbarn Deutschland 2020 weiter















































13. September 2019
Krebsgefahr: Warum Sie die Radonwerte in Ihrer Immobilie messen lassen sollten


30. August 2019
Die Oberösterreichische Wohnbauförderung - Sanierung von Häusern bis zu 3 Wohnungen









21. Juni 2019
„Warum wollen Sie denn verkaufen?“ – Wie Sie souverän auf neugierige Käufer reagieren



24. Mai 2019
Flyer, Plakate und Co.: Warum Sie beim Immobilienverkauf nicht nur auf Immobilienportale setzen sollten








05. April 2019
Viele Köche verderben den Brei – Viele Makler auch: Warum Sie lieber einen Alleinauftrag vergeben sollten

29. März 2019
Wenn’s mit der Vermarktung schief geht: Die häufigsten Fehler von Privatverkäufern


22. März 2019
Käufer in Sicht: Warum Sie den anderen Interessenten lieber nicht absagen sollten

15. März 2019
Warum falsches Zeitmanagement einer der größten Fehler beim Immobilienverkauf ist












21. Dezember 2018
3 Tipps mit denen Sie 2019 das meiste aus Ihrem Hausverkauf rausholen!








19. Oktober 2018
Immobilie in der Scheidung: Was passiert mit der laufenden Finanzierung?


05. Oktober 2018
Die Oberösterreichische Wohnbauförderung - Kauf eines Reihenhauses oder Doppelhauses






24. August 2018
Die Oberösterreichische Wohnbauförderung - Neubau eines Einfamilienhauses







06. Juli 2018