Bereits beim letzten Besuch hat der Schornsteinfeger Ihnen gesagt, dass die Balken Ihres Daches so langsam morsch werden und das Dach in den nächsten Jahren erneuert werden muss. Nun wollen Sie Ihr Haus verkaufen und wissen ganz genau: Wenn Sie diesen Mangel angeben, drückt das auf den Preis. Doch Vorsicht: Wer nichts sagt, muss später oft wesentlich mehr zahlen.

Das allgemeine Gewährleistungsrecht ist in den §§ 922–933 ABGB geregelt und gilt für alle entgeltlichen Verträge.

Der Verkäufer muss kraft des Gesetzes (§ 922 ABGB) dafür einstehen, dass das Kaufobjekt bei der Übergabe frei von Mängeln ist, ein Verschulden ist dabei nicht vorausgesetzt. Das Kaufobjekt, z.B. eine Immobilie, weist Mängel auf, sofern es dem Käufer nicht im vereinbarunsgemäßen Zustand übergeben wurde: es fehlen entweder eigens zugesicherte ("bedungene") oder gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften. Bei älteren Gebäuden kann es mitunter gewisse Schwierigkeiten bereiten festzustellen, welche Eigenschaften als gewöhnlich vorausgesetzt gelten. Jedenfalls beachtenswert ist auch der Kaufpreis der Immobilie für die Beurteilung dieser Frage. Gemäß Energieausweis-Vorlagegesetz 2012 werden außerdem die Energiekennzahlen für das Gebäude, die aus dem Energieausweis hervorgehen, in die Kaufvereinbarung miteinbezogen.

Achtung: Bei sogenannten offenen Mängeln bestehen keine Gewährleistungsrechte.

Liegen Mängel bereits bei Vertragsabschluss leicht erkennbar vor (z.B. auffallende Verputzschäden and der Fassade des Hauses),werden sie in der Regel schon bei der Preisvereinbarung berücksichtigt. Wichtig ist hierbei jedoch, dass der Käufer das Kaufobjekt auch tatsächlich besichtigt hat. § 928 ABGB legt fest, dass durch Mängel, die "ins Auge fallen" beziehungsweise aus öffentlichen Büchern (im Grundbuch eingetragene Lasten z.B. Pfandrechte) zu ersehen sind, keine Gewährleistungsrechte entstehen.

Gewährleistung ist bei Privatverkäufen in der Regel ausgeschlossen!

Beim Privatverkauf von Immobilien, nicht bei Geschäften zwischen Unternehmer und Verbraucher, können Gewährleistungsrechte aufgrund der Parteienvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Gewährleistungspflichten werden üblicherweise auf ausdrücklich angeführte Vertragspunkte reduziert. Die Haftung des Verkäufers bleibt aber trotz Gewährleistungsausschluss in manchen Fällen aufrecht, sie kann nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Zum Beispiel hat die Verletzung von Aufklärungspflichten durch den Verkäufer Schadenersatzansprüche des Käufers zur Folge, währenddessen arglistiges Verdecken von Mängeln den Käufer zur Irrtumsanfechtung des Kaufvertrags und Schadenersatz berechtigt.

Gewährleistungsansprüche

Gewährleistungsansprüche, welche gerichtlich geltend gemacht werden müssen, verjähren bei unbeweglichen Sachen (z.B. das gesamte Gebäude) nach drei Jahren. Gemäß § 924 ABGB gilt, dass für jene Mängel, die innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe hervorkommen, die Vermutung aufgestellt wird, dass diese schon bei der Übergabe vorhanden waren. Nach Ablauf dieser sechs Monate trägt der Käufer die Beweislast dessen.

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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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